看了几个jrs的帖子和回复，关于房贷是否需要提前还款争议很大，小弟CPA、CFA、FRM，就职于金融机构，想发一个帖子全面回答分类疑问。
Q1：房贷是否需要提前还款？
是否提前还款只需要考虑两点，一是自己是否留有一定现金储备应付不时之需，二是自己现在的投资收益是否能够超过房贷。
第一点就是怕提前还了一部分房贷，没有足够的现金应对突发情况，比如就医等大额支出。
第二点是讨论的焦点，会有人说什么不同还款方式、什么通货膨胀之类的。结论先放这，不需要考虑这些，唯一需要考虑的就是年化投资收益率是否超过贷款利率，这里面投资是广义的，包括但不限于股票、理财、存款、房地产等不动产，甚至是投资自己都算在内。没超过，老老实实提前还贷。
Q2：等额本金、等额本息，对提前还款是否有影响？
没影响。更不用管多少年以后提前还就不合适之类的言论。
因为这两种还款方式，在计算当期应还利息的时候，注意是应还利息，都采取的同一种计算方式，当期未还剩余本金*利率/12。每月滚动计算。所以，只要你有剩余的本金没有还，它就会按照贷款利率计息。这也是Q1回答中第二个考虑点的来源。从网上找了个计算图。
Q3：通货膨胀是否需要考虑？
不需要。
还是那句话，只要投资收益少于贷款利息，还款就对了。
有人提到，二十年后10万都不值钱了，现在10万还比较值钱。逻辑上，这句话本身没错。如果国内要保持4-5%的长期GDP增长率，通胀必然不会低。但是，这个场景下真正需要对比的是：当下的闲钱10万，如果不用于消费而是用做储蓄和投资，放到二十年后所获得的总收益，与，提前还款所节约的贷款及利息总额，的对比。于是又回到了Q1第二点的讨论。
当然，要是有钱没人会纠结这个。希望大家都能有梦想中的房子，以及不那么卷不太累的生活。
Q：普通人没有精力理财的话，现金应该怎么配置投资最好，全买R1的银行理财么？
A：理论上，我建议根据用途分散一下。比如活期、存款、股票分比例投资。如果股票要推荐的话，无脑美股ETF
Q：正好想提前还一部分款，剩下的是选择期限不变月还款额降低，还是还款额不变期数减少比较合适？十年内不考虑卖房。
A:从减轻还款压力来看，肯定是降低月供；但要从减轻总还款负担来看，缩短还款期最合适，但是这样你近期还款压力不变。我建议后者，无债一身轻。
Q：现在银行一直拖着不给办理提前还贷，怎么办
A:打银监会投诉就行，我打了两个直接从6月2号变成3月2号
Q：请问房贷都能提前还款吗？还是具体得看合同怎么写
A:具体是看合同，但也可以商量，虽然目前情况下基本不会给你开这个口。
Q:想提前还， 不过我看了下利息都快还完了， 就剩本金了...无语
A:不是的，只剩本金是因为你所剩本金本来就不多，每期还的利息还是这些本金滋生，只要投资收益低于贷款利率，还款就是合适的。
Q:如果我欠200万，提前还100万，那我还的是本金吗，还完后是按欠100万来计算利息吗
A:提前还都是在还本金。这些本金在剩余期限内不产生利息了。
Q:纯公积金贷了50万30年，公积金可以覆盖，建议提前还款吗？
A:整体上不建议。因为公积金不是可自由动用的钱，用掉比留着强。但如果是公积金有结余，用它提前还可以。当然实际情况比较复杂，比如是否还有额外买房的需求，比如工作是否稳定等等。
